אספנו עבורכם 5 סימני אזהרה שבגללם כדאי לשקול לוותר על עסקת קניית דירה יד שניה
⚠️המוכר אינו בעל הזכות הרשומה.
רכישה של דירה יד שניה היא עסקת מקרקעין בהיקף כלכלי גבוה. על כן מי שמציג עצמו כבעל יפוי כח של בעל הזכות לבצע את המכירה חייב להחזיק בידו יפוי כח נוטריוני ולא יפוי כח רגיל, או אם בעל הזכות תושב חוץ ייפוי כח קונסולרי (אלא אם מיופה הכח הוא עורך דין). אם מי שמציג את עצמו בעסקה כמוכר אינו בעל הזכות הרשומה, זהו סימן אזהרה. באילו מצבים תוכלו להתקל בכך?
- זיוף זהות - סיטואציה קלאסית של זיוף תעודת זהות ומכירת נכס כשהבעלים האמיתי לא מודע. וכדי להתגבר על מכשול זה בדקו את תעודת הזהות שהמוכר מציג לכם והאם התמונה בה תואמת מציאות של מי שעומד מולכם. תבררו האם עורך הדין של המוכר מכיר היכרות אישית את המוכר, בדקו ותבררו על המוכר אצל השכנים שבסביבת הדירה שברצונכם לרכוש וגם קראו עליהם ברשתות חברתיות. לא תאמינו כמה רשתות חברתיות יכולות לגלות לכם עם מי אתם עומדים לבצע עסקה.
- יורש בעל זכות בדירה - סיטואציה נוספת היא שמי שמציג עצמו כמוכר טוען שהוא יורש שזכאי להירשם עפ"י צו קיום צוואה או צו ירושה של הבעלים הרשומים. במקרה כאמור בקשו מסמכים לאמת טענותיו, וודאו כי כל היורשים מעוניינים בהליך המכירה ומסכימים לתנאים וכמובן תתנו את מתן התשלום הראשון בידי היורשים רק לאחר שהם נרשמו כבעלי הזכות ולטובתכם נרשמה הערת אזהרה.
- מוכר בנכס ללא הסכם שיתוף - סיטואציה אחרונה שיכולה להכנס תחת סימן אזהרה זה כשהמוכר רשום כבעל הזכות אך הוא רשום באותה החלקה עם בעלי זכויות נוספים ואין ביניהם הסכם שיתוף המגדיר את המערכת המשפטית ביניהם. המשמעות היא שבאותה החלקה יש מספר בעלים (בעגה המשפטית מכונה מוש"ע) ולמעשה לכל אחד מהבעלים זכויות בכל גרגיר וגרגיר בחלקה ללא הבחנה. בסיטואציה כזו המוכר נדרש להסכמת כל בעלי הזכות כדי למכור את הדירה.
⚠️המוכר מסרב לנאמנות אבל אתם עלולים להשאר עם חוב
מנגנון הנאמנות נועד להגן על הקונים ממקרים בהם המוכר משתמש בתמורה שקיבל במכירת הדירה לפני שהוא פורע חובות שקיימים על הנכס. במנגנון הנאמנות התשלום עובר לעורך הדין של המוכר, שמעביר אליו את הכסף רק לאחר ששלח אישור כי חובותיו שולמו. ישנן שתי סיטואציות מרכזיות בהן נדרש מנגנון נאמנות בעסקת קניית דירה יד שנייה:
- סילוק עיקולים ושעבודים - כשיש על הנכס עיקולים ושיעבודים והמוכר מתעקש שכספי התמורה יועברו לידיו ושהוא ידאג לסילוקם מדובר בסימן אזהרה. אפילו אם מדובר "רק" בסילוק המשכנתא של המוכר, ועל אחת כמה וכמה אם מדובר בעיקולים, אין להסתמך על מוכר שיבצע את פירעון החובות. יש לדרוש כי כספי התמורה יועברו לידי בא כוח המוכר כנאמן עם הוראות מפורשות לנאמן לפירעון החובות בטרם יועבר כל סכום שהוא מכספי התמורה לידי המוכר.
- תשלומי מס שבח והיטל השבחה –במסגרת מכירת הנכס, ייתכן ויוטלו על המוכר תשלום מס שבח והיטל השבחה. עורכי הדין לא מחליטים באופן שרירותי כמה כסף יש להשאיר אלא מעריכים טרם החתימה מה גובה חשיפה מקסימלי בחבות במס שבח ובהיטל השבחה (לאחר בירור מול הרשות מקומית אם קייימת בכלל חבות, ואם כן לאחר אומדן של שמאי לגבי גובה היטל ההשבחה). לכן, כשהמוכר ו/או בא כוחו לא מוכנים להשאיר בנאמנות כסף מתוך כספי התמורה שאתם הקונים משלמים, מדובר בנורת אזהרה.
⚠️המוכר מסרב להצהיר על טיב מערכות הבית
כאשר המוכר אינו מוכן להצהיר על טיב מערכות הבית, הדבר מעורר חשד ומדליק נורת אזהרה.
על הקונים להיות זהירים ולבצע את כל הבדיקות האפשריות בליווי כל אנשי המקצוע הנחוצים, על מנת לקבל החלטה אם לרכוש או לא את הדירה. אבל הצהרות המוכר הן לא "סתם". יש להן חשיבות ומשקל כדי להעיד על הוגנות ומצופה מהמוכר לגלות פרטים על הדירה.
לרוב נבקש מהמוכר שיצהיר כי כל מערכות הבית תקינות ופועלות וכי הדירה תימסר כשהן תקינות ועובדות. אם המוכר מצהיר על תקלות כלשהן, מחובתו של עורך דין קניית דירה להכניס את ההצהרה להסכם ולידע את הקונים כדי להגן עליהם. דעו כי גם בתי משפט מטילים אחריות על המוכר בהתאם להצהרותיו.
⚠️המוכר מסרב להצהיר על חריגות בניה
חריגות בניה בנכס הן עניין רציני, שכן הן עלולות להיות מלוות בקנסות גבוהים, צווי הריסה ובאישומים פליליים. אם המוכר אינו משתף פעולה לגבי חריגות בנייה בנכס צריכה להידלק נורה אדומה וחשוב לדעת כיצד להתנהל בנושא.
- במקרים בהם המוכר לא מוכן להצהיר כי למיטב ידיעות אין חריגות בניה בנכס.
- כשיש בנכס חריגות בניה שאינן ניתנות "להכשרה" ולקבלת היתר בדיעבד.
כדאי בכל זאת להדגיש כי לא צריך להיבהל מכל חריגת בניה, כל עוד אתם מודעים אליה כקונים. לחריגות בניה יש השלכות בהסכם בין הצדדים, הן בהגדרה על מי מוטלת האחריות להכשיר את החריגות או להרוס אותן, והן מבחינת הפיצוי הכלכלי.
⚠️הנכס מושכר ואין ערובה לפינוי
רכישת נכס עם שוכרים יכולה להיות יתרון - בעיקר כאשר קונים נכס להשקעה, אבל חשוב שתהיה לכם שליטה על האפשרות לפנות את השוכרים הקיימים, את הכלים לעשות זאת או את הפיצוי למקרה שתצטרכו להגיע להליך משפטי.
כשהנכס לא בחזקת בעל הזכות, למשל כשיש שוכרים המחזיקים בדירה והמוכר לא מוכן במסגרת ההסכם לתת לכם כל ערובה כספית לפינוי השוכר או לכספים שדרושים להליך פינוי שוכר בדרך של הליך משפטי, נורת אזהרה נדלקת.
האם חייבים לפוצץ עסקה במקרים אלו?
כפי שראינו, ברכישת דירה יד שניה יש המון סימני אזהרה שיכולים להעיד על תקלות בדירה. ברוב המקרים הקונה לא יודע האם מה שהביא את בעל הנכס למכור הוא בעיות שקשורות לדירה או הזדמנויות אחרות שנקרו בדרכו.
כמעט כל עורך דין יכול לבצע עסקת מקרקעין, אבל רק עורך דין מקרקעין שמנוסה בסיטואציות מסוג זה יכול להעלות פתרונות "יצירתיים" שישמרו עליכם ולמצוא פתרון משפטי לכל "סימן אזהרה" כמעט שיגן עליכם, הרוכשים, ויוביל להוצאת העסקה אל הפועל.
מאמר ע"י עו"ד יסמין צח, משרד עו"ד מקרקעין ומיסוי מקרקעין. https://yasmint-law.com/