מחזור משכנתא וגם בדיקת לגבי רכישת ביטוח חיים וביטוח המבנה שלה הן דרכים מקובלות לצמצום הוצאות החודש ובימי המשבר הכלכלי הנוכחי לא מן הנמנע כי אתם שוקלים צעדים מעין אלה. נתחיל במהלך הארוך וקצת מסובך יותר שנקרא מחזור משכנתא, מושג קצת מבלבל מאחר ומדובר בעצם ברכישה לכל דבר של משכנתא חדשה. פירעון המשכנתא הקיימת ומעבר להלוואה חדשה בתמהיל אחר, בפריסת תשלומים שונה ובתנאי ריבית אחרים.
אנשים פונים למחזר משכנתא כשהם מבקשים להתאים את תנאי ההלוואה למצב פיננסי חדש בו הם נמצאים או להתאימה לתנאי השוק הקיימים. אם, לדוגמא, גובה הריבית במשק והריבית על המשכנתאות בעת שלקחתם משכנתא היה גבוה מהיום והתנאים של היום משמעותית טובים יותר, שווה לבדוק את האפיק הזה. בהמשך נפרט אודות החלטותיו המעודכנות של בנק ישראל ומדוע הן מעודדות מחזור משכנתא בימים אלה.
חשוב לדעת כי אין הגבלה על מספר הפעמים שניתן לבצע מחזור משכנתא במהלך חיי ההלוואה, הדבר כפוף לתנאי המשכנתא שלכם, העמלות שלה ולכדאיות המהלך מבחינתכם במהלך התקופה. אם לקחתם משכנתא לזכאים, אתם פטורים מתשלום עמלת פירעון מוקדם במחזור משכנתא הראשון שלכם בלבד.
מה צריך לדעת על מחזור משכנתא?
ראשית, ולפני שאתם רצים למחזר, חשוב לבדוק מה גובה עמלת הפירעון המוקדם שלכם בשלב זה של המשכנתא מאחר וכאמור, מחזור הוא פירעון מוקדם של אחת ורכישה של אחרת. הכניסו את הסכום הזה לסך הכללי של החישובים שלכם.
יחד עם זאת, חשוב לדעת כי בימים אלה מגבש בנק ישראל מהלך של הוזלה בעמלת הפירעון המוקדם מה שעומד להקל פלאים על ההחלטה וכנראה לגרום לרבים אכן לבצע מחזור. כדאי לעקוב באמצעי התקשורת אחר ההתפתחויות בנושא זה.
שנית, רבים פונים היום ליועצי משכנתאות פרטיים שיסייעו במהלך של מחזור משכנתא. זכרו שגם לשירות זה יש עלות שנעה בדרך כלל סביב כמה אלפי שקלים. בנוסף, כמו שאתם אולי זוכרים, עצם בקשה ורכישת משכנתא גוררת אי אלו עמלות כמו פתיחת תיק וטפסים שונים של הבנק ותשלום לרשם המשכונות. מאחר ואתם עומדים לרכוש משכנתא חדשה, אתם עומדים לעבור את כל התהליך הזה מחדש, כולל תשלומי העמלות. הכניסו גם את אלה לטבלת החישוב.
ונעבור לחלק העיקרי. אכן, מה שקרה לאחרונה בשוק המשכנתאות הוא דרמטי. בדצמבר 2020 הודיע בנק ישראל, האחראי על הבנקים למשכנתאות, על שינוי בהנחיות בתמהיל המשכנתא ובעצם יצר מצב בו ניתן לחלק את תמהיל המשכנתא כך שחלק גדול ממנה יהיה צמוד לריבית הפריים. עד אז ניתן היה לרכוש משכנתא כך שרק עד שליש ממנה צמוד פריים. רפורמה זו למי שמבקש משכנתא רלוונטית החל מסוף פברואר 2021.
ריבית הפריים נכון לינואר 2021 עומדת על 1.6% בלבד (0.1% ריבית בנק ישראל + 1.5% פריים). הריבית הכמעט אפסית במשק נוחה מאוד לנוטלי המשכנתאות היום (רק זכרו שלריבית יש נטייה לעלות בסוף והיא תשפיע על התשלומים העתידיים שלכם). המשכנתא שלכם היום מורכבת מעד שליש צמוד פריים (בהגדרה: ריבית משתנה כל פחות מחמש שנים) והגדלת החלק היחסי צמוד הפריים יכולה להפחית בסכום המשכנתא בכלל ובתשלומים החודשיים בפרט.
החלטה זו שכבר נכנסת לתוקף ביחד עם המהלך להפחתה משמעותית בעמלת הפירעון המוקדם של הבנקים מקלים באופן משמעותי על לוקחי המשכנתאות ובוודאי על ההחלטה למחזר. כפי שאתם אולי זוכרים, בקשת טופס אישור עקרוני למשכנתא מהבנק אינה עולה כסף ואתם יכולים להגיש בקשות כאלה למספר בנקים במקביל. בתשובת הבנק בטופס זה הוא מציין את תנאיה של המשכנתא על הריביות, התמהיל והתשלומים. כלומר, לא עולה לכם כסף לבדוק – אז למה לא?
ביטוח חיים למשכנתא
בעת מחזור המשכנתא עליכם לוודא מול חברת הביטוח שלכם האם יש למהלך הזה השפעה או השלכות גם על ביטוח החיים למשכנתא וביטוח המבנה למשכנתא, שרכשתם עם ההלוואה עצמה. בכל אופן, זאת הזדמנות מבחינתכם לבדוק את הפוליסה ואת הפרמיה ולסקור את השוק למחיר אטרקטיבי יותר.
גם אם אינכם ממחזרים, חיסכון בהוצאות המשכנתא יכול לבוא גם מהביטוח שלה. כדאי לתת את הדעת לפוליסת ביטוח המשכנתא שרכשתם, לבדוק את התשלומים החודשיים ואת חברות הביטוח השונות לגבי המחיר שתקבלו היום.
עם החתימה על המשכנתא רכשתם ביטוח חיים, שמגן עליכם מפני אסון בו נפטר אחד מבני הזוג ועול המשכנתא נופל על המשפחה. במקרה כזה, משלמת חברת הביטוח את יתרת המשכנתא לבנק והמשפחה זוכה להמשיך ולהחזיק בנכס שרכשה במיטב כספה. גם ביטוח מבנה למשכנתא נאלצתם לרכוש עם ההלוואה וזאת בכדי לכסות בעבור מצב של אובדן ערך הנכס, שמשמש כערובה לבנק להחזר ההלוואה.
פרמיית ביטוח חיים למשכנתא משתנה ועולה עם השנים ובהתאם לגיל הלווים ואם משתנה לרעה מצבם הבריאותי. הצעת המחיר שקיבלתם תלויה בשאלון הרפואי המפורט שמילאתם שכולל מצב רפואי וגם הרגלים שונים שמזיקים לבריאותכם כמו עישון. הפרמיה החודשית ששילמתם בתחילת המשכנתא זולה מהפרמיה שאתם משלמים היום, גם אם מצבכם הבריאותי עדיין תקין לחלוטין וזאת משום שכאמור היא גם תלויית גיל.
התחרות בין חברות הביטוח על ביטוח חיים למשכנתא ועל ביטוח מבנה למשכנתא – אליו נגיע מיד – היא אדירה והמרוויחים העיקריים מהתחרות הבריאה הזאת הם הצרכנים. שווה לפנות אל חברות הביטוח השונות ולקבל הצעות לביטוח חיים חדש למשכנתא. חשוב מאוד לבדוק מעבר לתשלומים הקרובים גם את התשלומים העתידיים ובכמה תעלה הפרמיה עם השנים. ישנן חברות שיציעו הצעת מחיר שמתחילה גבוה ועולה באופן מתון עם השנים ואחרות יציעו פרמיה נמוכה בשנים הראשונות שעולה משמעותית עם חלוף השנים. שימו לב לנתון הזה, משום שביטוח חיים לגילאים מאוחרים יותר עלול להיות גבוה באופן משמעותי של כמה מאות שקלים בחודש.
ביטוח מבנה למשכנתא
מה לגבי ביטוח מבנה למשכנתא? עלותו אינה משתנה עם השנים ובכל זאת גם מחירים אלו עברו שינויים עם השנים וגם גובה המשכנתא שלכם כבר נמוך מיום הרכישה והוא משפיע על עלות ביטוח המבנה. מה כולל ביטוח מבנה למשכנתא? זהו ביטוח שלמעשה מגן על הבנק מפני ירידת ערך משמעותית של הכנס, שמשמש כאמור כערובה וכפיקדון להחזר ההלוואה. לווים שאינם מצליחים לעמוד בתשלומי המשכנתא עלולים, באופן עקרוני, לעמוד מול מצב בו הבנק מעקל להם את הנכס בעבור ההלוואה שלא הוחזרה. הבנק מורשה למכור את הנכס ולקבל אליו את סכום ההלוואה האבוד. כלומר, הלווים במקרה זה מוצאים עצמם ללא הכנס שרכשו במיטב כספם.
ביטוח המבנה מכסה בעבור נזקים שנגרמים לקירות הבית ולחלקים הצמודים כמו מרפסות, חצר, שבילי הליכה וכדומה. פגעי מזג אוויר, שריפה, הצפות ורעידות אדמה, אלה מקרים בהם עלול מבנה הנכס להינזק קשות. במקרה כזה, הביטוח מכסה בעבור התיקון, הנכס חוזר למצב קדמותו השלם והראוי למגורים והלווים נשארים עם הנכס ועם יתרת המשכנתא כרגיל.
ביטוח המבנה תלוי הן בגובה סכום המשכנתא, כאמור, וגם בעלויות בנייה שלו מחדש. שימו לב, מדובר בעלויות בניה של נכס שניזוק ולא בסכום שווה לערך הנכס, שכן ערכו בשוק כולל גם את מחיר הקרקע וזו עדיין בבעלותכם גם אם הנכס כולו נחרב חלילה בשריפה או ברעידת אדמה.
לסיכום, ניתן לחסוך בתשלומי המשכנתא החודשיים ובתשלומים הנלווים לה. מדובר בכמה ימים עד שבועות של טפסים, בירוקרטיה מול הבנק ומול חברות הביטוח, לא מעט חתימות על מסמכים אבל חיסכון שיכול להגיע לעשרות ואפילו מאות אלפי שקלים, זה כבר תלוי בגובה יתרת המשכנתא שלכם.