דירות למכירה בתל אביב 2021 - מבט על השוק

מרכז המדינה, מדינת תל אביב, העיר העברית הראשונה.  לתל אביב כינויים ושמות רבים, כיאה לעיר החזקה בישראל, בה שיעור ההכנסה החודשי הממוצע לתושב עולה על השכר הממוצע במשק בכ – 47%. בנוסף, כלל 420 אלף העובדים בעיר, נחלקים בעיקר בין שירותי הפיננסים והביטוח, שירותים מקצועיים ועולם המידע והתקשורת. 

שיעור השוכרים בעיר

בנוסף, לנתונים הכלכליים לעיל, תל אביב מהווה אימפריית הכנסה משכר דירה.  על פי דו"ח המרכז למחקר כלכלי וחברתי של שנת 2017, היקף המתגוררים בשכירות בעיר נאמד בכ – 51%, נתון המציב אותה מעלה לממוצע הישראלי, אשר נאמד בכ – 27%, וכן מעל לממוצע הירושלמי והחיפאי, העומדים שניהם על סך של 33%. היקף שוכרים זה, אשר מייצר הזדמנות משמעותית להכנסה פאסיבית, מקבל משנה תוקף ונגלה כבעל כדאיות כלכלית על סמך הנתונים הבאים:

נכסים בתל אביב

תל אביב מובילה במספר מדדים הקשורים לעולם הנדל"ן. ראשית, המחיר הממוצע לרכישת דירה במרכז התעסוקה הגדול במדינה נאמד בכ – 2.88 מיליון שקלים, כאשר בעבור מ"ר בודד תשלמו בממוצע כ – 38,400 שקלים. מספר זה מהווה תוצר של ירידת מחירים, אשר החלה במרץ 2019, אז עמד מחיר דירה ממוצעת בעיר על 3.307 מיליון שקלים -  ירידה של 13% בממוצע.

בעד סכום זה, ניתן  לייצר הכנסה פאסיבית העומדת בממוצע על 8,000 שקלים מדי חודש, וככלל, התשואה אותן מעניקות הדירות בעיר נאמדת בכ – 3.05%.

נזקי הקורונה – ירידת מחירים נוספת

מעבר לנתון לעיל, המעיד על מגמת ירידה שהחלה עוד בחציון הראשון של 2019, הגיעה הקורונה, ואיתה, המפלה הכלכלית הכללית. על פי מקורות שונים, ירידה הערך בשל הקורונה נעה בטווח שבין 10% - 5%, אולם יכולה להגיע לאחוז ירידה משמעותית מהמגמה הכללית.

שוק של רוכשים – משחק לטובתכם

במהלך שנת 2020, בעוד סך הדירות שהוצעו למכירה בעיר נאמדו בכ – 7,118, היקף הדירות שנמכרו בפועל לא עלה באופן משמעותי על 50% מכך, ובמספרים, נמכרו בסך הכל 3,640 דירות. נתון זה מעגן את העבודה שמדובר על שוק של רוכשים, מה שמשאפשר לאלו כוח מיקוח רב בעת הגעתם לרכישת דירה.

אם כן, לאחר שראינו כי תל אביב מהווה עסקה די כלכלית, לאור הוודאות הגבוהה יחסית בקבלת שכירות וכוח המיקוח המצוי בידי הרוכשים, נשארה עתה שאלה אחת פתוחה, בעבור אלו המעוניינים לרכוש – באיזה אזור רוכשים דירה למכירה בתל אביב בשנת 2021?

צפון העיר – לאוכלוסייה הבוגרת

צפון העיר, הנחשב לאזור היוקרתי מבין אזורי תל אביב, גובל מחד בדרך נמיר ורחוב אבן גבירול בחלקו המזרחי, ומסיים ברצועת החוף במערבה. על אף שחלק לא מבוטל ממנו נבנה בטרם קום המדינה, בעיר מצויים גם חלקים חדשים, אשר נבנו לאחר 1948, ובין הנקודות הבולטות באזור ניתן למצוא את כיכר המדינה. כמו כן, בגבולות השכונה ניתן למצוא את פארק הירקון. מרבית רוכשי הדירות והתושבים באזורים אלו הם בני הגיל השלישי, הבאים להנות מהעיר הגדולה לאחר שנים של עבודה.

בעוד בעיר מצויים מגלי יוקרה, אשר בנייתם החלה ברבעון האחרון של המאה הקודמת ומחירם יכול להאמיר לכדי 70,000 שקלים למ"ר, עיקר עסקאות הנדל"ן בעיר מתנקזות אל עבר הצפון הישן.

הצפון הישן

אזור הצפון הישן, כאמור לעיל, הוא החלק בצפון תל אביב אשר נבנה בטרם קום המדינה. לרוב, בנייני הצפון הישן יהיו נמוכים יותר, ותוואי השטח יאופיין בבנייה צפופה ורחובות צרים. אולם, הדבר אינו פוגע בקסם של האזור ובאטרקטיביות שלו, שכן ברחבי הצפון הישן פזורים ברים, מסעדות ושווקים רבים.

אזור הצפון הישן נחלק ל – 3 תתי אזורים נוספים, הם החלק הצפוני, המרכזי והחלק הדרומי, אליו נתייחס כאזור אחד, על אף שמחולק אף הוא לאזור מערבי ומזרחי.

הצפון הישן - החלק הצפוני

באזור זה של צפון תל אביב יעמוד מחיר ממוצע לקנייה על 3.1 מיליון שקלים, ומחיר מ"ר ממוצע יעמוד על 51,700 שקלים. נכסים באזור מניבים תשואה שנתית העומדת על 2.66%, אשר במספרים עולים לכדי 7,500 שקלים בחודש. בדומה לכלל תל אביב, גם באזור זה שיעור העסקאות אינו עולה על 36%, שכן במהלך 2020 בוצעו סך של 112 עסקאות בלבד, מתוך 313 דירות שהוצעו למכירה.

הצפון הישן – החלק המרכזי

שיעור מחירי הדירות בחלקו המרכזי של הצפון הישן עולה על מחירי החלק הצפוני, ועומד בממוצע על 3.196 מיליון שקלים. שכר הדירה החודשי הממוצע נאמד בכ – 8,000 שקלים, המהווים 2.75% מדי שנה. סך של 81 דירות שנמכרו, מתוך 284 דירות שהוצעו למכירה בשנה החולפת, מקימים שיעור מכירה העומד על 28.5%.

הצפון הישן – החלק הדרומי

כאמור, נחלק גם הוא לשני חלקים, המערבי והמזרחי.

חלקו המזרחי של העיר הינו הזול יותר מבין השניים. מחיר דירה באזור זה נאמד בכ – 3.178 מיליון שלים, המכניסים לבעלי הדירות בממוצע כ – 7,775 שקלים מדי חודש, ושיעור תשואה העומד על 2.69% מדי שנה. מחיר מ"ר ממוצע באזור נאמד בכ – 48,900 שקלים.

מנגד, חלקו המערבי של החלק הדרומי נגלה כיקר יותר במעט, אך גם בעל תשואה גבוהה יותר. בעד 3.22 מיליון שקלים אותם תשלמו בממוצע על דירה, ו – 50,300 שקלים אותם תשלמו למטר רבוע, תזכו לתשואה העומדת על 2.9%, ובמספרים, 8,500 שקלים מדי חודש.

לב העיר – מקום ראשון אצל הצעירים

משדרות בן ציון בצפון עד לרחוב אלנבי בדרום, ובשטח הכולל בחובו את חלקה הארי של שדרת רוטשילד הנודעת, נהוג לתחום את גבולות לב תל אביב. השכונה בעלת ביקוש גבוהה בקרב צעירים ומשפחות בתחילת דרכן, בעיקר בשל רמת החיים הגבוהה באזור ורמת מוסדות החינוך, הנודעים כאיכותיים למדי.

מחיר הדירה הממוצע לקנייה עומד על 3.086 מיליון שקלים, או ב – 44,100 שקלים למטר רבוע. בעד דירות אלו, תזכו לתשואה העולה משמעותית על זו המתקבלת מדירה למכירה בצפון תל אביב, עם 3.21% מדי שנה, הם 9,000 שקלים בממוצע מדי חודש.

פלורנטין – שכונת הצעירים

בניגוד ללב העיר, אשר פונה בעיקר אל משפחות צעירות, פלורנטין היא האזור בעיר בעבור זוגות ורווקים צעירים. מחירי שכירות נוחים יחסית, לצד ברים ומסעדות הפועלים מסביב לשעון, נותנים לאלו מענה לכל צורך בכל שעה. במהלך השנים האחרונות, החל גל של בנייה מאסיבית באזורה המערבי של העיר, מה שיכול להעלות את ערך הדירות בהמשך.

רמת מחירים חדשה – כמה תעלה דירה בפלורנטין

מחיר דירות למכירה בפלורנטין נמוך משמעותית ממחירי הדירות שראינו עד כה, ונאמד בכ – 2.631 מיליון שקלים, עליהם תקבלו כ – 6,000 שקלים מדי חודש. בשם הגיוון, ובהתאמה לכלל הנתונים שהוצגו עד כה, מחיר מ"ר באזור יעמוד בממוצע על 50,600 שקלים, וניבו תשואה שנתית העומדת על 2.51%.

יד אליהו – מרחק נגיעה מהעיר

על אף שנודעת שכונה בעלת אופי בעייתי, כיום יד אליהו מהווה אזור אטרקטיבי למשפחות צעירות, שכן מדובר על שכונה בעלת תוואי שטח ירוק ופסטורלי. במהלך השנים הקרובות, מתכננת עיריית תל אביב לבצע לשכונה מתיחת פנים, כך שיבנו בה אזורי מסחר רבים יותר, דבר שיכול לשלול מהעיר את השקט המאפיין אותה כיום.

הכי זול בתל אביב – מחירי דירות למכירה ביד אליהו

מחיר דירה למכירה ביד אליהו בממוצע  עומד על כ – 2.32 מיליון שקלים, ומשכך, יד אליהו מתקבעת כאזור הזול ביותר מאלו שנבחנו. ניתן לראות את עלותו הזולה גם במחיר מ"ר ממוצע באזור, שנאמד בכ – 32,300 שקלים בלבד. כמו כן, דמי השכירות אותם תקבלו בממוצע ביד אליהו יעמדו על 5,600, ויעניקו תשואה ממוצעת הנאמדת בכ – 2.65%.

בנוחות יתרה – מחירי דירות למכירה בתל אביב

לסיכום  , מציאת הדירה החדשה, אם למגורים ואם להשקעה , במיוחד בשוק הנדל"ן הישראלי, הינה משימה די מורכבת. אנו מקווים כי כתבה זו שפכה למענכם  אור על נתוני  שוק הדירות למכירה בתל אביב  ומאחלים לכולכם שנה אזרחית בריאה וטובה והשקעות מוצלחות. 

שלכם, 

צוות הומלס נדל"ן

לצפיה בכל הדירות למכירה בלוח הומלס הקליקו כאן